본글을 보시고 재개발의 실현성을 검토 하세요 !
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재개발 사업법 개정에 따라 달라진 재개발 절차를 살펴본다. <br/><br/>1. 재개발사업 준비 단계 기본계획 수립 <br/> <br/>특별시, 광역시 등은 도정법에 따라 10년을 주기로 한 도시 및 주거환경정비기본계획 (주거환경정비계획)을 수립해야 한다. 서울시의 경우 3년 이내(2006년 6월, 연장가능)에 정비계획을 수립해야 한다. <br/>기본계획에서는 개략적인 정비구역의 범위와 토지이용계획, 단계별 추진계획, 용적률 등을 포함해야 하며 5년 마다 타당성을 분석해 이를 반영해야 한다. 특별, 광역시장은 직접 기본계획을 작성, 의결하고, 시장이 작성한 기본계획은 도지사의 의결을 받아야 한다. <br/>재개발사업도 재건축이나 주거환경개선사업과 마찬가지로 기본계획 상에 재개발 정비사업 구역으로 지정이 돼있어야만 사업이 가능하다. <br/>따라서 초기 재개발사업에 관심 있는 투자자라면 우선 자신이 사고자 하는 구역이 기본계획에서 정비구역으로 지정이 돼 있는지 확인하는 것이 가장 우선이라 할 것이다. <br/><br/>재개발정비사업 구역 지정 <br/> <br/> -구역 지정 신청 및 결정 주택재개발사업을 시행하기 위해 도시계획으로 해당 구역을 지정-고시하는 것을 의미한다. 재개발구역으로 <br/> 지정하기 위해서는 우선 해당 지역 시장과 구청장이 입안해 시도지사에게 신청하고 시도지사는 이를 결정 및 지정한다. <br/><br/>-주택재개발정비사업 구역 지정요건 주택재개발구역은 호수밀도 70이상이고 면적이 1,000㎡ 이상인 지역 중에 다음 조건을 갖춰야 <br/> 지정될 수 있다. <br/> ①노후불량 건축물의 수가 대상구역 안 건축물 층수의 2/3 이상의 경우 <br/> ②4m이상 도로에 접한 주택(접도율)이 구역 내 전체 주택의 30% 이하인 경우 <br/> ③대지로서 효용가치가 현저히 떨어지는 과소필지(주거지역은 90㎡이하)나 부정형, 세장형 필지가 대상구역 내 필지의 50% 이상인 <br/> 경우 <br/> ④침수 등 재해위험지역으로 신속한 사업이 필요한 곳 <br/><br/>조합설립 추진위원회 설립 인가 <br/> <br/> 도정법에 따라 결성되는 재개발 조합설립추진위원회는 재건축 추진위원회와 같은 성격을 띤다. 새로 규정된 재개발사업은 재건축과 마찬가지로 주민 임의로 추진위를 설립해 이권다툼을 벌이는 것을 막기 위해 복수 추진위원회가 인정되지 않는다. <br/><br/>-추진위 설립요건 <br/> 토지 등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 조직된 재개발 추진위원회는 해당 시장, 군수, 구청장에 신청하여 설립인가를 받아야 한다. <br/> 기존 추진위원회의 경우 6개 월 내에 소유자 1/2의 동의를 얻어 해당 시장, 군수, 구청에 승인신청을 해야 한다. <br/> <br/><br/>재개발 조합설립인가 <br/> <br/> 해당 구역 내 토지 등의 소유자로 결성된 조합은 사업시행인가를 받고, 관리처분을 마치고 해체될 때까지 재개발사업에 관한 제반 사항을 추진하는 역할을 한다. <br/><br/>-조합설립 요건 <br/> 토지 등의 소유자 4/5 이상의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장에게 신청한다. 정관작성은 기존 추진위원회가 한다. <br/><br/>-조합원 및 조합대의원회 <br/> 재개발구역에서 조합원은 구역 안의 토지 및 건물의 소유자와 지상권자이며 건축물, 토지 등의 소유자, 지상권자가 다수일 경우에는 <br/> 대표인 1인을 조합원으로 한다. 또 조합원이 100인 이상인 조합은 조합원 수의 1/10 이상으로 구성된 대의원회를 결성하며 이렇게 <br/> 결성된 대의원회는 통상적인 총회의 일을 대행한다. <br/> 설입인가를 받은 조합은 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기해야 도정법에 따라 설립된 법인으로 인정된다. <br/> <br/> <br/><br/>2. 재개발 사업 승인 단계 <br/>사업시행계획 승인 <br/> <br/> 사업계획승인은 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(주택이나 복리시설의 규모·배치와 배 분 기준, 잔여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 절차를 말하는 것이다. <br/>조합 등 사업주체는 주택법에 따라 단독 및 공동주택을 20호 이상 건설할 시 건교부장관의 (건교부장관은 구청장 또는 시장에게 사업계획을 승인을 위임할 수 있다) 받아야 한다. <br/>구청장 및 시장은 신청일 이후 5일 이내에 실무종합 심의를 개최하고 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 이의 결과를 사업주체에게 통보해야 한다. <br/><br/>시공사 선정 <br/> <br/> 종전 재개발사업에서는 사업 초기단계에 시공사를 선정할 수 있어 필요 이상으로 사업과열을 부추기는 등 부작용이 적지 않았다. 도정법에서는 시공사 선정을 사업계획승인 이후로 가능하게 해 재개발 과열을 막고자 했다. <br/><br/>-시공사 선정 절차 및 유의점 <br/> 조합은 사업승인을 받은 이후 조합정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 선정해야 한다. <br/><br/>-시공보증 <br/> 재개발사업을 통해 조합원에게 분양되는 주택은 청약을 통한 일반분양과 달리 보증이 되지 않는 주택이기 때문에 만약 시공사가 부 <br/> 도가 날 경우 조합원들의 피해가 발생했다. <br/> 이러한 문제점을 해결키 위해 도정법은 사업에 참여하는 시공사가 시공보증을 의무화하도록 명시했다. <br/><br/>관리처분 <br/> <br/> -관리처분 계획이란 관리처분을 통해 조합원은 청산 또는 분양신청을 하게 된다. 또 자신이 출자한 재산의 규모와 새로 얻게 될 주택 <br/> 의 가치를 산정해 환급 또는 추가부담금이 결정된다. <br/><br/>-분양신청 조합은 사업시행인가가 난 날로부터 14일 이내에 분양 신청 기간을 조합원에게 통지해야 하며, 조합원은 사업시행 인가일 <br/> 로 부터 30일 ~ 60일 이내에 분양신청을 해야한다. 이 밖에 임차인 등 소유자 외의 권리권자도 이 기간에 권리주장을 해야한다. <br/> 이 기간 내 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금 청산 대상이 된다. <br/><br/>-분양방법 <br/> 분양은 원칙적으로 분양대상자 1인에게 1주택을 분양하며 평형배정은 소유자산의 감정평가액을 기준으로 한다. 평형배정을 마친 후 <br/> 동,호수는 추첨을 통해 배정한다. <br/><br/>-관리처분계획 시 제출 서류 <br/> 관리처분계획을 인가 받고자 할 때에는 분양설계기준, 분양대상자 소유 토지, 건축물의 명세와 사업시행일 기준의 가격, 보류지의 <br/> 명세 등을 제출한다. <br/><br/>-관리처분계획 인가 <br/> 조합은 분양신청기간이 경과한 후 토지 및 건축물 시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수, 구청장에게 인가를 받아야 <br/> 한다 <br/><br/>※이주·철거전 관리처분계획 실시 종전까지는 관리처분 전에 조합원들의 이주와 철거를 시작했기 때문에 관리처분이 지연될 시 임시 <br/> 주거비 증가와 시공사의 무리한 추가부담금 제시 등 문제점이 적지 않았다. <br/> 도정법에서는 관리처분계획인가 이전에 철거를 금지함으로써 이러한 폐단을 막았다. <br/> <br/> <br/><br/>3. 재개발 사업 완료단계 <br/>이주 및 철거 착공 <br/> <br/> 조합은 공사기간 동안 조합원들의 주거 문제를 해결할 수 있도록 임시 수용시설을 짓거나 주택임대자금을 융자하는 등의 조치를 취해야 한다. <br/>임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구 외 가옥소유자는 제외)를 대상으로 한다. <br/>통상적인 이주비 지급도 임시수용으로 간주한다. 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것은 아니다. <br/>이주비가 지급되면 약 6개월에 걸친 이주기간이 시작된다. 이주가 대부분 마무리되면 곧장 착공에 들어가게 된다. <br/><br/>분양 및 착공 <br/> <br/> -관리처분을 통해 조합원 분양을 마치고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양한다. 조합원 공급초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반 <br/> 분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있다. <br/><br/>입주 및 조합해산(청산) <br/> <br/> - 사용검사(준공) <br/> 건물이 완공된 후 마지막 절차로서 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 건물을 <br/> 사용할 수 있도록 하는 절차다. <br/><br/>- 분양처분 <br/> 조합은 공사완료 즉시 확정측량 및 토지분할 절차를 거쳐 분양처분을 한다. 분양처분 결과는 관리처분계획에 따른 분양대상자에게 <br/> 통지하고 그 내용을 시장, 군수, 구청장에게 보고해야 한다. 시장, 군수 등은 분양처분의 보고가 있은 후 15일 이내에 분양처분고시 <br/> 를해야 한다. <br/><br/>- 사용승인 <br/> 시장 등 사업계획승인권자가 시행하며, 건축물의 경우 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 전이라도 완공 부분에 대해 동별 사용 <br/> 검사 신청이 가능하다. 사용검사를 받으면 건축법 관련 규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주한다. <br/><br/>- 청산 <br/> 청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 <br/> 금액을 징수 또는 지급하는 것이다. <br/><br/>- 조합해산 <br/> 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 <br/> 또는 지급하는 것이다.
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